Cómo Cumplir con las Reglas y Regulaciones del Vales de Elección de Vivienda (HCV) para su Propiedad en Renta

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Como propietario, usted debe asegurarse de que cumple con las reglas del VHC. El programa Housing Choice Voucher (HCV), un componente importante de lo que comúnmente se conoce como Sección 8, es el programa principal del gobierno federal para ayudar a las familias de muy bajos ingresos, a los ancianos y a los discapacitados a alquilar viviendas decentes, seguras y sanitarias en el mercado privado.

El VHC está disponible para los residentes de bajos ingresos que califiquen y requiere que cada residente pague un porcentaje de sus ingresos mensuales en concepto de alquiler, con el saldo pagado por la PHA local. Puede encontrar detalles completos del programa en la Guía del AVC.

Comprender cómo funciona el VHC

El programa del VHC tiene dos objetivos:

  • Permitir que los hogares de bajos ingresos tengan más opciones en materia de vivienda
  • Reducir la concentración de hogares de bajos ingresos en edificios y vecindarios particulares.

Varios tipos de viviendas de alquiler califican para la certificación HCV, incluyendo casas unifamiliares, condominios, dúplex, apartamentos y casas móviles. La unidad de alquiler debe cumplir con las normas de ocupación del HUD, que generalmente permiten dos ocupantes por habitación.

El HUD le permite establecer sus propios estándares de ocupación para su propiedad, que pueden ser más altos o más bajos que los estándares federales. Pero tenga cuidado al establecer estándares que sean más restrictivos porque deben estar basados en razones comerciales legítimas o ser requeridos para proteger la salud y seguridad de sus residentes.

El programa HCV proporciona Pagos de Asistencia para la Vivienda (HAP) basados en los residentes, que son subsidios de alquiler o vales que los residentes pueden usar para alquilar una vivienda de alquiler de propiedad privada. Los residentes con ingresos familiares inferiores a los ingresos máximos anuales publicados por tamaño de familia para un área local son elegibles para recibir asistencia contra el VHC. Los topes de ingresos para las familias generalmente se fijan entre el 50 y el 80 por ciento de los ingresos medios locales.

Después de calificar, los residentes reciben vales o certificados de AVC y tienen hasta 60 días para localizar las unidades de alquiler. En algunos mercados de alquiler muy restringidos, los residentes tienen hasta 120 días para encontrar las unidades de alquiler adecuadas. La PHA local hace inspecciones para asegurar que la unidad de alquiler cumpla con los Estándares Mínimos de Calidad de Vivienda del HUD (HQS) al inicio de la tenencia, al momento de la renovación anual y al solicitarlo.

El PHA paga el subsidio de alquiler directamente a la propiedad de alquiler en nombre del participante del programa. Bajo este programa, el residente debe pagar la cantidad que sea mayor – el alquiler mínimo de PHA (generalmente $25 a $50) o el Pago Total del Inquilino (TTP), que se basa en el 30 por ciento del ingreso mensual ajustado de una familia residente o en el 10 por ciento del ingreso mensual bruto de una familia residente.

Otra posibilidad es si la familia recibe pagos de asistencia social de una agencia pública y parte de los pagos se destinan específicamente a cubrir los costos de vivienda.

Si la residente selecciona una unidad con un alquiler superior a los límites de la PHA, el programa también establece un límite máximo inicial de carga de alquiler para que la parte del alquiler que le corresponde a la residente no exceda el 40 por ciento de su ingreso familiar ajustado mensual.

El subsidio de alquiler del AVC se basa en el alquiler justo del mercado del HUD. Por lo menos una vez al año, la PHA examina el mercado local de alquiler de viviendas y determina la mediana de los alquileres y el subsidio de servicios públicos para cada tipo de unidad basándose en el número de dormitorios.

En algunas zonas del país, los alquileres máximos permitidos son razonables. Pero en muchas áreas, los alquileres máximos establecidos por la PHA local descartan muchas de las unidades de alquiler locales porque son demasiado bajas.

A las PHAs se les ha permitido ajustar los alquileres máximos de HCV hasta un 10 por ciento más altos que el alquiler justo del mercado de HUD para que sean consistentes con los alquileres reales en el área y permitan a los residentes más alternativas.

Los alquileres máximos varían según si el propietario o los residentes pagan los servicios públicos. En general, es mejor que los residentes paguen sus propios servicios públicos.

Saber qué hacer si alquila a residentes del VHC

Si usted participa en el programa HCV, debe firmar un contrato de arrendamiento de un año con un residente participante utilizando un formulario de arrendamiento estandarizado y aprobado por el HUD o una combinación de su contrato de arrendamiento con un apéndice del HUD. Usted está bloqueado en el contrato de arrendamiento de un año, excepto por falta de pago del alquiler u otra violación grave. También debe firmar un contrato de arrendamiento de pagos de asistencia para la vivienda (HAP) que autorice el pago del alquiler.

Utilice su propia solicitud de alquiler estándar, contrato de alquiler y todos los demás formularios y procedimientos. Adjunte el contrato de arrendamiento de PHA y HAP a su papeleo. Si su residente de HCV no paga su parte del alquiler o usted tiene otro problema, notifique inmediatamente a su persona de contacto en la PHA local. Aunque la PHA es limitada en lo que puede hacer, puede ser útil para resolver problemas.

El mayor beneficio para los propietarios de alquileres es que la PHA local paga la mayor parte del alquiler mensual de la residente como si fuera un reloj, y la parte de la residente es lo suficientemente baja como para que ella no tenga ningún problema para cumplir con esta obligación financiera.

Además, si la residente no paga su parte del alquiler, usted tiene el derecho de desalojarla y aplicar el depósito de seguridad a cualquier daño no pagado del alquiler o de la unidad de alquiler. Algunas PVVS pueden tener requisitos formales o informales para comunicarse con ellas y resolver cualquier problema antes de iniciar una acción de desalojo.

Procese la mudanza de un residente del VHC como cualquier otro residente, pero asegúrese de notificar a la PHA local.

Para la mayoría de los propietarios, participar en el programa del VHC es muy fácil. Póngase en contacto con la PHA de su ciudad o condado para obtener más información o para asegurarse de que sus tarifas de alquiler están dentro de sus pautas máximas. Si lo son, su PHA local le referirá a los solicitantes elegibles y preparará los documentos necesarios en caso de que usted decida alquilarle a un solicitante elegible.

Usted no puede cobrar un alquiler más alto por una unidad de alquiler del AVC que si estuviera alquilando la misma unidad a un residente privado y sin asistencia. La mayoría de las PHAs realizan auditorías periódicas, así que prepárese para proporcionarle documentación a su PHA local.

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